Als je nu al een woning in bezit hebt, en je wilt een nieuwe koopwoning gaan kopen, ga je jouw huidige woning waarschijnlijk verkopen. Als de verwachte verkoopwaarde hiervan hoger is dan de openstaande hypotheek, dan is er sprake van overwaarde. In deze tekst lees je hoe je een tweede huis kunt financieren met de overwaarde van je huidige woning.
Hoe kun je die overwaarde het beste vrijmaken als je huis nog niet is verkocht? Hiervoor zijn twee opties:
- Een overbruggingshypotheek aanvragen
- Tweede leningdeel met variabele rente
Soms kan familie een deel van de overwaarde overbruggen. Dit is een eventuele derde mogelijkheid. Als je wilt weten wat er in jouw geval handig en mogelijk is, maak dan een afspraak met een van onze hypotheekadviseurs.
Wat is een overbruggingshypotheek?
Een overbruggingshypotheek is onderdeel van de financiering van je nieuwe woning, maar wordt gevestigd op je oude woning. Omdat je huidige woning nog niet is verkocht, is nog niet duidelijk wat de overwaarde exact is. Je weet van tevoren namelijk niet of, en hoeveel, er wordt overboden. Hierom wordt er een verwachte overwaarde overwaarde gebruikt.
Hoe werkt een overbruggingshypotheek?
Met een overbruggingshypotheek kun je een deel van de verwachte overwaarde voorschieten. Een overbruggingshypotheek hoef je pas af te lossen als je huidige woning is verkocht. En tot die tijd betaal je alleen rente over dat bedrag, vaak is dit een variabele rente. Een overbruggingshypotheek geeft wel wat extra kosten. Je hebt immers een extra hypotheek, dus iets meer notaris en advieskosten. Soms rekent de bank of de andere geldverstrekker waar je de hypotheek aanvraagt ook wat extra kosten voor deze overbrugging. En je zult in de meeste gevallen het huis moeten laten taxeren om de waarde aan te tonen.
Maximale overbruggingshypotheek berekenen
Op basis van de taxatiewaarde van je huidige woning bepaalt de geldverstrekker ook wat de maximale hoogte van je overbruggingshypotheek zal zijn. Het kan zijn dat je oude woning al verkocht is. Dan weet je precies hoeveel overwaarde er gaat zijn. Ook als je oude woning is nog niet geleverd, maar er is al wel een koper, en de ontbindende voorwaarden zijn verstreken. In dit geval kan een bank meestal de hele overwaarde voorschieten in een overbruggingshypotheek.
De maximale overbruggingshypotheek bereken je door de verkoopprijs van je nieuwe huis te nemen. Daar haal je de verkoopkosten van af, en daarna de hypotheek die je moet aflossen. Het bedrag dat over is is de overwaarde. Dit kan voorgeschoten worden in een overbruggingshypotheek.
Overbruggingshypotheek: Je huidige huis is nog niet verkocht
Het kan ook zijn dat je woning nog niet is verkocht. In dat geval kun je ook een overbruggingshypotheek aanvragen. Maar dan neemt de bank een risico. Ze vragen daarom om een risico opslag, dit is een soort veiligheidsmarge op de verwachte verkoopwaarde.
In zo'n geval bepalen de meeste banken de maximale overbrugging aan de hand van 90 procent van de verkoopwaarde minus de openstaande hypotheekschuld. Er wordt dus een afslag genomen van 10 procent om een eventueel verkoop verlies op te vangen. Dit betekent dat je maar een deel van de verwachte overwaarde kunt laten voorschieten door een overbrugging. Houd er daarnaast rekening mee dat je wat geld apart moet houden voor dubbele lasten. Als je een woning koopt terwijl je oude woning nog niet is verkocht, dan is er waarschijnlijk een tijdje overlap. En als je woning helemaal nog niet is verkocht of nog niet in de verkoop staat, weet je niet hoe lang die overbruggingsperiode gaat zijn. Het is daarom verstandig om genoeg spaargeld achter de hand te houden om de huidige hypotheek minimaal een jaar te kunnen blijven doorbetalen. Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek als ik tijdelijk twee woningen heb?
Tweede leningdeel met variabele rente
Een tweede optie is om de overwaarde zelf voor te schieten in je nieuwe hypotheek. Wat je dan doet is een hogere hypotheek aanvragen voor je nieuwe huis.
Stel je voor dat je een huis koopt van 400.000 euro, ook verwacht je zeker 50.000 euro overwaarde zodra je huidige woning verkocht is.
De hypotheek bestaat dus uit 350.000 euro, plus een lening deel van 50.000 euro met variabele rente. Dit type lening mag je altijd zonder boete aflossen.
Het is hiervoor wel belangrijk dat je genoeg inkomen hebt om dat hele bedrag te kunnen lenen. Dit is vooral een interessante optie als je verwacht op korte termijn je huidige woning te verkopen. Op onze pagina hypotheek oversluiten berekenen kun je de hypotheek berekenen voor je tweede huis.
