De meest voorkomende vraag die mensen hebben die naar de bank of hypotheekverstrekker gaan is hoeveel hypotheek zij kunnen krijgen. De hoogte van de hypotheek die je kan krijgen hangt af van verschillende factoren zoals de waarde van de woning, je bruto jaarsalaris, de rentestand en je leeftijd. In dit artikel beantwoorden wij alle vragen met betrekking tot hoeveel hypotheek jij kunt krijgen.
Wat zijn de factoren die de hoogte van mijn hypotheek bepalen?
De overheid en hypotheekverstrekkers hanteren een aantal normen die bepalen wat de maximale hypotheek is dat jij kan krijgen. Vaak kan je bij de hypotheekverstrekkers online berekenen wat je maximale hypotheek is.
Jouw bruto jaarsalaris bepaald als eerste of je de maandlasten kan dragen. De overheid bepaald deze normen zoals deze zijn vast gesteld Nationale Hypotheek Garantie. De banken en verzekeraars (de hypotheekverstrekkers) hanteren hun eigen criteria voor acceptatie die bepalen onder welke omstandigheden jij welk bedrag krijgt. Er zijn veel verschillende normen die bepalen wat de maximale hypotheek is dat je kan krijgen. Deze zijn te verdelen onder externe factoren en persoonlijke factoren.
Externe factoren voor de maximale hypotheek
Externe factoren die de hoogte van je hypotheek bepalen heb jij geen (of zéér beperkt) invloed op.
De rentestand, waar moet ik op letten?
De rentestand heeft een effect op de hoogte van jouw hypotheek. Wanneer de rentestand laag is kan jij een hoger bedrag lenen. En betaal je minder renteaflossing.
Wat is een rentevaste periode?
Vaak kiezen mensen een hypotheek met een vaste rentepercentage. In het geval dat de rentevaste periode lang vaststaat zoals voor een periode van twintig jaar dan betaal je in het algemeen een hogere rentepercentage dan bij een variabele rente periode. Dit omdat de bank meer risico loopt wanneer het rente percentage stijgt.
Wat is de rentebedenktijd?
Wanneer een hypotheekverstrekker jou een rentebedenktijd aanbied dan mag jij binnen een periode van een of twee jaar bepalen wanneer een rentevaste periode ingaat. Hiermee kan je op een voordelig moment de rente vastzetten.
Wat is projectrente?
Wanneer je een huis koopt in een nieuwbouwproject dan wordt daar meestal projectrente bij aangeboden. Deze rentekosten worden vaak meegefinancierd in de hypotheek. Wanneer je deze rente meefinanciert in jouw hypotheek, dan is de rente over dat deel van de hypotheek niet aftrekbaar. Het voordeel hiervan is dat de rente relatief laag kan zijn. Het nadeel kan zijn dat deze projectrente maar voor een korte periode geldt en dat je daarna een veel hogere rente moet betalen. Dit staat ook wel bekend als bouwrente.
Persoonlijke factoren voor de maximale hypotheek
Dit zijn de factoren die direct gebonden zijn aan jou en je huidige situatie.
Hoe je dienstverband de maximale hypotheek beïnvloedt
Een vaste aanstelling biedt zekerheid. Je hebt het vast al voorbij horen komen "zonder vast contract krijg je onmogelijk een hypotheek" - maar is dat wel zo? We leggen het hieronder uit:
Ben je werknemer met een contract voor bepaalde tijd (zonder vast contract)?
In het geval dat je geen vast contract hebt dan wilt de hypotheekverstrekker een intentieverklaring van jouw werkgever die toezegt dat jij een vast dienstverband krijgt na het einde van je huidige, tijdelijke contract.
Wanneer je een uitzendkracht of flexwerker bent dan krijg je geen intentieverklaring. Toch kan je wel een hypotheek krijgen, wanneer je kiest voor een hypotheek met NHG. De voorwaarden hiervoor zijn dat je de afgelopen drie jaar geen gebruik maakte van een uitkering en dat je inkomsten had uit arbeid. De hypotheek die je kan krijgen wordt berekend door het gemiddelde inkomen te berekenen van de laatste drie jaar.
Het is bovendien ook belangrijk voor een hypotheekverstrekker om te weten of je een partner hebt die ook een inkomen heeft, zodat het inkomen van jouw partner ook meetelt, in 2022 is dit 90%. Tenslotte wordt de kans vergroot om een hypotheek te krijgen wanneer je een hogere opleiding hebt afgerond. Ondanks dat je nu alleen tijdelijk werk hebt.
Ben je zelfstandig ondernemer, freelancer of werk je op provisiebasis?
Als je zelfstandig bent en een hypotheek met hypotheekgarantie wilt dan moet je drie aangesloten jaren een inkomen hebben. De hypotheekverstrekker berekend dan de gemiddelde winst van de afgelopen drie jaar. Bovendien wordt er gekeken naar de prognose voor de komende jaren.
Wanneer je een hypotheek wilt zonder hypotheek garantie dan gelden er andere voorwaarden, dit hangt af van de hypotheekverstrekker. Er wordt dan zoal gekeken naar het eigen vermogen en onderpanden, de winstprognose en het kredietverleden. Wanneer je korter dan drie jaar zelfstandig ondernemer bent dan wordt er extra eigen vermogen gevraagd.
Naar wat voor toekomstverwachtingen wordt er gekeken?
Hypotheekverstrekkers kijken vooral naar je opleiding en beroep. Deze informatie gebruiken ze om een indicatie te krijgen van jouw toekomstige financiële ruimte. Er wordt ook gekeken naar of er kinderen gaan komen, of de kinderen gaan studeren, of jij of jouw partner minder gaat werken en of je in de toekomst gaat verhuizen naar een duurdere woning.
Hoe beïnvloeden mijn schulden de hoogte van de hypotheek die ik kan krijgen?
Hypotheekverstrekkers kijken altijd of je schulden hebt bij het Bureau Krediet Registratie. Denk hierbij aan maandbetalingen voor doorlopend krediet, persoonlijke lening, huurkoop, lease, rekening-courant-krediet en postorderkrediet. Studieleningen van de IB-groep worden niet bij BKR aangemeld, maar het is wel aangeraden om ook deze maandelijkse kosten te berekenen. De hoeveelheid schuld dat je hebt plus het betalingsgedrag heeft een invloed op hoeveel hypotheek jij kan krijgen.
Heeft alimentatie een effect op het maximale hypotheekbedrag?
Ja, wanneer je alimentatie moet betalen aan een ex-partner dan wordt het bedrag dat jij per jaar aan alimentatie betaalt in mindering gebracht op je inkomen. Alimentatie die jij krijgt kan daarentegen weer opgeteld worden als een soort inkomstenbron.
Breng je overwaarde of spaargeld in?
Volgens de bijleenregeling kan je de winst gebruiken die je bij de verkoop van je vorige huis gemaakt hebt. Deze regeling beïnvloed hoeveel hypotheek je kan krijgen en limiteert de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. De overwaarde verkrijg je door de waarde van jouw huidige woning te verminderen met de restanthypotheekschuld.
Wanneer je spaargeld hebt dan kan je deze gebruiken om een deel van de woning te financieren, maar het is fiscaal aantrekkelijker om een maximale hypotheek af te sluiten zodat je volledig gebruik maakt van de hypotheekrente aftrek. Op deze manier behoud je ook spaargeld.
Heeft mijn leeftijd of mijn gezondheid betrekking op hoeveel hypotheek ik kan krijgen?
Geslacht en leeftijd zijn vereist voor berekening van de premie overlijdensrisicoverzekering die je verplicht bent af te sluiten. Die premie is mede van invloed op de hoogte van je maandlasten. Als je 50 jaar of ouder bent is een medische keuring verplicht.
Ook je gezondheid kan een effect hebben op hoeveel hypotheek je kan krijgen. Het kan namelijk zo zijn dat door je gezondheid een hogere premie hebt voor je overlijdensrisicoverzekering. Een medische keuring is vrijwel altijd vereist wanneer het verzekerd bedrag hoger is dan 160000 euro.
