Wat is erfpacht, en heeft het invloed op je hypotheek?

Leestijd +/- 4 minuten
daphne
Daphne Keijman
Onderwerp:
wetgeving
Datum:
28/07/2022

Wat is erfpacht? En hoe gaan erfpacht en een hypotheek samen? Kan je erfpacht afkopen? Is erfpacht aftrekbaar? Wat betekent eeuwigdurend afgekocht? En is een huis kopen met erfpacht verstandig? Dat lees je in dit artikel.

Erfpachtgrond

In grote steden zoals Amsterdam, Haarlem, Den Haag, Rotterdam en op veel andere plekken is sprake van erfpachtgrond. Eigenlijk heb je dan over een soort grond huur waarbij het net lijkt of jij de eigenaar bent. Erfpacht is niet altijd handig voor je hypotheek. Lees verder over wat erfpacht is en wat je hypotheek mogelijkheden zijn.

Wat is erfpacht nou eigenlijk?

Het is als het ware een soort grond huur, schreven we al. In grotere gemeenten zie je dat met enige regelmaat. De gemeente is dan de eigenaar van de grond en jij mag de grond gebruiken alsof je de eigenaar bent. Maar dat betaal je dan vaak jaarlijks een bedrag voor; de zogenaamde canon. Die canon? Die kan voor een aantal jaren vaststaan of eeuwigdurend vaststaan. En dat kan weer twee dingen betekenen eeuwig als in voortaan altijd. Of inderdaad een eeuw, dus 100 jaar. De canon kan ook afgekocht zijn, of worden afgekocht, dan betaal je in één keer een bedrag dat met een bepaalde sleutel wordt berekend. En dan heb je daarna nooit meer ergens last van, dus dan lijkt het wel heel erg op volle eigendom. De erfpacht kan ook particulier zijn. Dat wil zeggen dat dan niet de gemeente de eigenaar is, maar een persoon of een rechtspersoon. Je weet nu wat erfpacht is. Nou, hoe gaat het dan met hypotheek en erfpacht? Dat vinden we best een goede vraag, want erfpacht heeft zeker invloed op de hoogte van je hypotheek.

Soorten erfpacht en de invloed op je hypotheek

Er zijn drie soorten erfpacht: voortdurende erfpacht, eeuwigdurende erfpacht en tijdelijke erfpacht. Lees meer hierover in het artikel over erfpacht van de KadastraleKaart. Wij gaan het hebben over je hypotheek in verschillende situaties. Daarna komen we nog even terug op wat er nou precies aftrekbaar is, en wat niet. Let op dat er per gemeente andere erfpacht-rechten kunnen bestaan. Er zijn dus meerdere soorten erfpacht. Over het algemeen lijken ze wel op elkaar. Wij beschrijven hier de drie belangrijkste situaties.

Afgekochte erfpacht-rechten

De eerste situatie die gaat over erfpacht dat is afgekocht. Dat is dan voor een bepaalde periode 10 jaar, 20 jaar, 30 jaar. Deze periode is dan op een bepaalde datum ingegaan. De bank die zal kijken en naar de looptijd van je hypotheek. En ze willen in het algemeen dat de erfpacht dan tenminste voor de helft van die looptijd is afgekocht. Zodat ze niet direct al na een paar jaar het risico lopen dat je meer moet gaan betalen. Dat zou kunnen betekenen dat je dan misschien je lening niet goed kan afbetalen. Dit is voor jouzelf natuurlijk ook beter. Maar ook de erfpacht eeuwig. Dan mag de bank er in het algemeen geen probleem van. Onderzoekt daarom bij erfpacht altijd hoe de erfpacht-voorwaarden in elkaar zitten.

Erfpacht met canon

De tweede situatie gaat uit van een jaarlijkse afdracht. De canon dus. En in die situatie heeft je hypotheek daar wel last van. Het is namelijk zo dat het bedrag wat je per jaar moet betalen bij je lasten wordt opgeteld, waardoor je leencapaciteit minder wordt. Je leencapaciteit wordt eigenlijk 20 keer het bedrag van de jaarlijkse canon minder, gemiddeld genomen. Dus is jouw jaarlijks duizend euro, dan kun je ongeveer twintigduizend euro minder lenen dan bij een huis zonder erfpacht.

Particuliere erfpacht

De derde situatie is particuliere erfpacht. Dus de grond onder je huis is van een derde die niet de overheid of een woningbouwvereniging is. Je ziet de situatie af en toe bij recente bouwprojecten, waarbij door de erfpacht-constructie de koopsom van een huis dan lager wordt. Het idee is vooral ontstaan toen de renteaftrek bij aflossingsvrije leningen ingewikkelder werd. In die tijd werden huizen ook moeilijker verkocht dan nu. De jaarlijkse canon voor de grond is namelijk wel aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Dat was dus een vrij gunstig verhaal, een stukje aflossingsvrij zeg maar. En dat dan toch weer aftrekbaar was.

Particuliere erfpacht: Groene erfpacht opinie

Alleen als je nu naar de bank gaat voor de financiering van zo'n huis, als je dat gaat kopen, dan moet je wel iets doen. De bank die wil namelijk bij erfpacht-rechten van voor 2013 een zogenaamde groene erfpacht opinie. En dat is een verklaring van een notaris waarin de voorwaarden van de erfpacht zijn getoetst. Als die toetsing groen is, dan krijg je hypotheek. Als die oranje of rood is, dan krijg je geen hypotheek. Is de particuliere erfpacht van 2013 en later? an is die opinie niet meer nodig.

Is erfpacht fiscaal aftrekbaar?

Tenslotte de fiscale aftrekbaarheid bij erfpacht. Alleen als er een jaarlijkse canon is, dan is die fiscaal aftrekbaar in box 1. Een bedrag waarmee je de erfpacht bijvoorbeeld eeuwig af koopt. Dat zie je de laatste jaren vaak in Amsterdam is helaas niet aftrekbaar, maar daar kun je dan weer een lening voor afsluiten. En de rente daarvan mag je wel aftrekken, hiervoor staat 30 jaar. Of het financieel verstandig is om die erfpacht af te kopen? Dat ligt eraan. Bespreek de mogelijkheden met een belasting- of hypotheekadviseur.

Wil je weten wat je maximaal aan hypotheek kunt lenen? Dit kun je berekenen op onze webpagina Maximale Hypotheek Berekenen.

wat is erfpacht
Inhoudsopgave
Hypotheek Berekenen
Gerelateerde berichten
Wat is een NHG Hypotheek? (Nationale Hypotheek Garantie)

Wat is een NHG hypotheek, en hoe werkt het? De Nationale Hypotheek Garantie. Een hele […]

Naar Artikel
Hypotheekrenteaftrek 2022 beperkingen en overige nieuwe regels.

Ook dit jaar zijn er nieuwe wetten en regels op het gebied van wonen in […]

Naar Artikel
Koopwoning, scheiden en je hypotheek: hoe werkt dat?

Scheiden met een hypotheek. Hoe werkt dat? In dit artikel lees je waar je rekening […]

Naar Artikel
Kun je een hypotheek aanvragen met een BKR registratie?

Hypotheek & BKR. Wat is een BKR registratie? Kan je een hypotheek aanvragen met een […]

Naar Artikel
Vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters en doorstromers

Als je jonger dan 35 jaar bent en je koopt een woonhuis, dan hoef je […]

Naar Artikel
chevron-down linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram